Co to jest najem okazjonalny mieszkania?

Wiele osób wychodzi z założenia, że nieruchomości to opłacalna i długoterminowa inwestycja. Z tego względu bierze pod uwagę zakup mieszkania pod wynajem. Warto przemyśleć, jak zminimalizować ryzyko strat oraz zwiększyć ochronę przed nieuczciwymi lokatorami. Co to jest najem okazjonalny? Na czym polega? Jakie korzyści przemawiają za takim rozwiązaniem? Wyjaśniamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to najem okazjonalny,
• czy warto skorzystać z takiej formy wynajmu mieszkania,
• co zawiera umowa najmu okazjonalnego i w jaki sposób można ją rozwiązać,
• ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego.

Co to jest najem okazjonalny?

Udostępnianie mieszkania obcym osobom wiąże się z pewnym ryzykiem. Wielu wynajmujących spotyka na swojej drodze nieodpowiedzialnych i uciążliwych lokatorów, którzy nie chcą opuścić mieszkania - nawet w sytuacji, gdy zalegają z czynszem. Dobrym sposobem na ochronę interesów osób wynajmujących może być najem okazjonalny, który wiąże się z podpisaniem umowy z najemcą na czas określony (z reguły na 10 lat z możliwością przedłużenia).

Na czym polega najem okazjonalny? Przede wszystkim służy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i dotyczy mieszkań będących własnością prywatną. Najem okazjonalny zarezerwowany został jedynie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Takie rozwiązanie prawne jest wyjściem naprzeciw oczekiwaniom wynajmujących, którzy chcą uniknąć problemów z nierzetelnymi najemcami.

Bez wątpienia najem okazjonalny daje właścicielowi więcej praw w zakresie eksmisji problematycznego lokatora i opróżnienia lokalu. W przypadku umowy o najem okazjonalny procedury są bardziej uproszczone, co wiąże się z brakiem konieczności prowadzenia postępowania sądowego. W znacznym stopniu łagodzi wymogi zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. Nakłada na najemców obowiązek podpisania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania może rozpocząć postępowanie egzekucyjne niezwłocznie po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy o najem okazjonalny.

Kliknij w baner poniżej i POBIERZ za darmo umowę najmu okazjonalnego:

Najem okazjonalny: zasady i przepisy prawne

W przypadku najmu okazjonalnego zastosowanie znajdują akty prawne zawarte w ust. z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, ust. z dnia 17 grudnia 2009 r. oraz ust. z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Co to znaczy wynajem okazjonalny? W rzeczywistości upraszcza procedury związane z opróżnieniem lokalu w momencie, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków (np. nie opłaca w terminie należnych zobowiązań).

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego jest równoznaczne z dobrowolnym poddaniem się egzekucji dotyczącej eksmisji. Wynajmujący nie musi zapewniać najemcy lokalu zastępczego po wypowiedzeniu. Najemca ma obowiązek złożenia oświadczenia, w którym wskaże mieszkanie, do jakiego przeprowadzi się po rozwiązaniu umowy. W znacznym stopniu podnosi to bezpieczeństwo wynajmującego i zapewnia większą ochronę niż zwykła umowa najmu. Właściciel nieruchomości nie musi zapewniać lokatorowi mieszkania zastępczego.

Najem okazjonalny stanowi też ochronę dla najemcy. Przedterminowe wypowiedzenie umowy przez wynajmującego jest możliwe tylko w nielicznych przypadkach. Zaliczyć do nich można korzystanie z lokalu niezgodne z zapisami widniejącymi w umowie, podnajmowanie mieszkania osobom trzecim, opóźnienia w opłatach (min. 3 okresy płatności z rzędu) czy utracenie prawa do korzystania z lokum wskazanego w oświadczeniu.

Co powinno się znaleźć w umowie o najem okazjonalny?

Wymagane jest dopełnienie określonych formalności w przypadku podpisania umowy o najem okazjonalny. Umowa musi być podpisana przez obie strony. Przede wszystkim powinna zawierać dokładne dane wynajmującego i najemcy, okres obowiązywania najmu, wysokość czynszu oraz termin płatności, szczegóły dotyczące pobrania i zwrotu kaucji zabezpieczającej. Może być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat.

Jakie dokumenty należy dołączyć do umowy o najem okazjonalny? Jak wspomniano wcześniej, wymagane jest przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu przez wynajmującego (najczęściej w formie aktu notarialnego);
• wskazanie przez najemcę mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać po zaistnieniu obowiązku opuszczenia lokalu;
• oświadczenie osoby trzeciej będącej właścicielem lub mającej tytuł prawny do nieruchomości, do której może przeprowadzić się najemca po zakończeniu trwania umowy najmu.

Większość zmian może się znaleźć w aneksie do umowy najmu okazjonalnego, np. przedłużenie okresu obowiązywania czy podwyżka czynszu. Taki dokument należy sporządzić na piśmie pod rygorem nieważności lub w formie aktu notarialnego.

Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego?

Na kluczowe pytanie poszukują odpowiedzi zarówno wynajmujący mieszkanie, jak i najemcy rozglądający się za odpowiednim lokum. Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego? Koszt całkowity zależy od wielu aspektów, do których zalicza się m.in. opłaty notarialne, administracyjne, związane z koniecznością uiszczenia kaucji i ewentualną prowizją dla pośrednika. Z wydatkami muszą się liczyć obie strony umowy.

Na całkowity koszt umowy najmu okazjonalnego wpływają opłaty notarialne, których łączna wysokość oscyluje w granicach 300-400 zł. Ostatecznie zależą one od taksy notarialnej obowiązującej w danym rejonie Polski. Oprócz kosztów notarialnych podczas szacowania kosztu umowy najmu okazjonalnego trzeba też wziąć pod uwagę opłaty administracyjne wynikające z obowiązkowego zameldowania najemcy i inne opłaty manipulacyjne. Nie bez znaczenia jest również wysokość kaucji przy najmie okazjonalnym. Cena ustalana przez wynajmującego ma zabezpieczać ewentualne szkody związane z niewłaściwym użytkowaniem mieszkania.

Najem okazjonalny: notariusza cena

Ostatecznie cena notariusza nie odnosi się do całej umowy najmu okazjonalnego, która najczęściej sporządzana jest w zwykłej formie pisemnej. Zazwyczaj musimy zapłacić honorarium za sporządzenie pierwszego załącznika, czyli oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji sporządzanym w formie aktu notarialnego. Z jakim kosztem trzeba się liczyć w przypadku umowy okazjonalnej u notariusza? Cena za przygotowanie ww. oświadczenia może wynosić nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego należy doliczyć niewielkie opłaty za wypisy aktu notarialnego.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z ust. o ochronie lokatorów wynajmującemu przysługuje ww. prawo w przypadku, gdy najemca użytkuje mieszkanie w sposób niezgodny z przeznaczeniem, zalega z opłatami przez 3 miesiące lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim i bez zgody właściciela. Najem okazjonalny może być wypowiedziany również w sytuacjach określonych w umowie. Wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia bez podawania konkretnego powodu, pod warunkiem, że zrobi to w określonym terminie. Warto też wspomnieć, że zerwanie umowy najmu okazjonalnego powinno być dokonane na piśmie. Jeśli wynajmowany lokal ma wady, może nastąpić z inicjatywy najemcy.

Dowiedz się więcej: Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Co to jest najem okazjonalny: podsumowanie

Istnieje przekonanie, że to bezpieczniejsza forma umowy pomiędzy wynajmującym a najemcą. Najem okazjonalny może okazać się korzystniejszym rozwiązaniem dla właścicieli nieruchomości. Z reguły zabezpiecza też interesy najemców. Co to jest najem okazjonalny mieszkania? W takim przypadku nie obowiązuje okres ochronny, który uniemożliwia przeprowadzenie eksmisji między 1 listopada a 31 marca. Właściciel ma prawo żądać opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni.